一些讀者反映，有小區(qū)居民圈占公共區(qū)域,，建車庫,、修庭院、樓頂加蓋……多次投訴卻始終無法解決

小區(qū)違建治理咋這么難（金臺視線）

在小區(qū)公共區(qū)域,，建起圍墻,、圍欄，修成自家車庫,、庭院,，甚至在公共綠地種菜……近一段時間，一些讀者來信,、網友留言反映,，住宅區(qū)內有居民違反法律規(guī)定建設建筑物，向相關部門多次投訴,，卻始終無法解決,。小區(qū)違建侵害公共利益，增加安全隱患,，破壞小區(qū)和諧,，如何破解違建治理難？記者就此采訪了相關人士,。

只有31戶的老小區(qū),，有10余處房屋有違建行為，小區(qū)居民多次投訴,，仍然拆不了

今年5月,，黑龍江鶴崗市工農區(qū)檢測小區(qū)于曉麗（化名）在人民網“領導留言板”投訴：“我們小區(qū)有居民占用公共區(qū)域，私建圍欄種菜,，夏季雞糞味臭氣熏天,。”

檢測小區(qū)是個只有31戶居民的老小區(qū),，沒有物業(yè)公司,。于曉麗所住的3號樓是“L”形連排二層樓房。加上1號,、2號樓,，有點像四合院,，四面是樓，中間是院子,。據(jù)她說,，十幾年前就有人私搭亂建，此后越來越多,。除了圈地種菜,，還有人圍院子、修門房,、建車庫,，乃至在樓頂加蓋。

居民劉淑玲告訴記者：“我們兩排樓中間的大道,，原來可寬了?，F(xiàn)在我對面那家建的車庫都快修到我家門口了。要是我家也建,，就誰也出不去了,。”

不僅如此,，“違建把雨水道堵死了,。”居民王禾（化名）說,，冬天下雪,，化的水流不出去。冬季供暖不好,，室內只有十七八攝氏度,。“供熱公司來看過,，說要改成分戶供暖才行,。但違建太多，不方便施工,，到現(xiàn)在也沒改,。”

違建讓3號樓的“L”形拐彎處成了死角,，只有3米寬的過道,，消防車、救護車很難通過,。

2023年9月起,，劉玉堂等多戶居民不斷向工農區(qū)城市管理局反映檢測小區(qū)違建問題。依據(jù)當?shù)卣槍?023年11月人民網“領導留言板”的留言回復：接到投訴后,，鶴崗工農區(qū)城管局執(zhí)法人員聯(lián)合社區(qū)工作人員多次到現(xiàn)場走訪,，并向市自然資源局發(fā)函確認,，該處居民所建車庫、門斗,、接建三層樓未核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證,。“由于此案件涉及房屋10余處,、當事人近20人,，工農區(qū)城管局已向部分當事人下達法律文書,，責令限期整改,。”

據(jù)于曉麗介紹,，2023年11月13日,，城管局對違建的11戶居民送達了責令整改通知書，但沒有一家自行拆除,。11月20日,，城管局發(fā)出限期拆除通知書；12月14日,，下達限期拆除催告通知書,；2024年8月16日，下達強制拆除決定書,，明確指出：“經催告后仍未履行拆除?，F(xiàn)依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條、第六十六條,、第六十八條,，《中華人民共和國行政強制法》第四十四條的規(guī)定，本機關將于2025年2月18日組織實施強制拆除,?！?/span>

然而，王禾說,，“直到現(xiàn)在,，一次都沒拆過。只有一次,，街道來人把違規(guī)種的菜苗拔了,。”但工作人員前腳走,，后腳又有居民撒種子種上了,。

于曉麗說，他們去問了,，聽說還要送到法院裁定后,，才能執(zhí)行強拆的手續(xù),。等待過程中，“除了當初被送達強拆決定的10余戶,，又有人家建了,。”她感嘆,，“拆除違建太難了,！”

讀者反映違建執(zhí)行難，城管部門則面臨早期發(fā)現(xiàn)難,、調查取證難,、處置執(zhí)行難

像鶴崗檢測小區(qū)這樣的違建問題并非個案，從讀者網友投訴來看,，違建現(xiàn)象十分常見,。

“小區(qū)違建主要是指違反法律法規(guī)、城鄉(xiāng)規(guī)劃或物業(yè)管理規(guī)定,，擅自建造,、改建、擴建的建筑物或構筑物,，以違反規(guī)劃許可和建筑安全為認定標準,。”蘇州大學王健法學院院長程雪陽教授介紹,，具體來說,，違建有的是占用小區(qū)公共區(qū)域，如私占消防通道,、公共綠地建私人庭院,、菜地，在樓頂搭建陽光房,、閣樓等,；有的是違建改變建筑結構或用途，如破壞承重墻,、住宅改商業(yè),、增加衛(wèi)生間或隔斷房等；還有的是違反物業(yè)管理和裝修規(guī)范,，如超出建筑外立面搭建雨棚或改變外立面結構,、顏色。

目前對小區(qū)違建投訴不難,，讀者網友反映,，難的是投訴后處置慢、清理難。因為處理不及時,，有的違建越建越大,。山東淄博市碧桂園一期有業(yè)主在人民網“領導留言板”投訴，小區(qū)一住戶3年來不斷擴建,，修了近10米長,、3米高的實體墻，建成一,、二,、三層。多名業(yè)主從其建設初期就舉報,，相關部門2024年也出具了“違法建設認定意見”,，但該業(yè)主不但不停工，反而加緊建設,。

有的違建因為清理不徹底,，不久就死灰復燃,。江蘇淮安市漣水縣中央城一期業(yè)主左先生說,，有人在樓頂種菜，導致他家房屋漏水,、墻面鼓包發(fā)霉,。“街道社區(qū)去年說要把房頂清理后做好防水,，到現(xiàn)在沒見行動,。泥土、容器都在,，又有人上去種了,。”

由于目前違建收益遠高于處罰,，再加上處置緩慢,，很容易產生跟風效應。廣東深圳市光明區(qū)宏發(fā)萬悅山一名業(yè)主近日在人民網“領導留言板”投訴,，小區(qū)自2023年底交房以來,，違建不斷。一名頂樓業(yè)主破壞消防門,，將玻璃護欄拆掉改建成高墻,，并在公共露臺用鋼筋水泥封頂做成房子。業(yè)主投訴后,，雖然拆除了露臺封頂,，但護欄墻還在，又有小區(qū)頂樓復式業(yè)主效仿?！?月11日,，小區(qū)4棟和6棟又搭起了懸空腳架，安全措施極其草率,?！倍诖酥埃敇沁`建修建時掉落過石頭甚至鐵錘,，險些砸到路過居民,。

“違建一直以來都是城市管理頑疾，居民小區(qū)違建還可能涉及鄰里矛盾,，綜合治理違建面臨更多困境,。”山東濰坊市奎文區(qū)綜合行政執(zhí)法局工作人員王秀文介紹,，首先是小區(qū)違建施工較為隱蔽,，早期較難發(fā)現(xiàn)。其次是調查時許多業(yè)主不配合,，導致取證受阻,。還有部分違建因年代久遠，難以清晰認定是否違建以及誰是責任主體,。最后是處置執(zhí)行難,。部分業(yè)主對拆除對抗、阻擾,，拆除時還可能涉及物品清運,、高空作業(yè)等環(huán)節(jié)，增加了處置成本和難度,。此外,，違建治理涉及規(guī)劃、住建,、城管,、法院、公安等多部門,，目前部門間尚未實現(xiàn)數(shù)據(jù)實時共享,，執(zhí)法機關無法快速確定違建的主體及關聯(lián)信息，也加大了處置難度,。

程雪陽則介紹,，為了防止給公民合法財產權和住宅權造成不必要的損失，違建的認定程序比較復雜,，需經多部門調查取證,，如果違建涉及歷史遺留問題,，還需調取原始規(guī)劃檔案。同時,，行政處罰程序也相對嚴格,。“根據(jù)行政強制法,，拆除違建需履行‘調查—責令整改—聽證—強拆決定’等程序,，全程可能耗時3至6個月甚至更久。如果當事人提起行政復議或訴訟,，程序可能再延長半年至1年,。”

“當然,，違建治理難,，也可能有執(zhí)行層面慢作為、不作為的原因,?！北本┏鞘袑W院首都城市環(huán)境建設研究基地湯文仙教授指出，部分執(zhí)法單位責任意識不強,、執(zhí)法不到位,，不排除還有利益輸送等腐敗問題，導致違建屢報不拆,、治理滯后,。

加強標準化宣傳，強化物業(yè)發(fā)現(xiàn)違建的前哨責任,，從“剛性執(zhí)法”向“柔性治理”轉變

如何提升違建治理效能？早發(fā)現(xiàn),、早制止可以有效節(jié)省治理違建的時間,。

“一般當其他業(yè)主或物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)違建時，違建已在施工中,，業(yè)主投入很多,，對拆除就比較抗拒?！鄙虾Ｊ虚h行區(qū)春申復地城一期業(yè)主委員會主任王瑛建議,，要加強對違建的標準化宣傳，“讓居民充分了解何為違建,、私搭亂建可能受到什么處罰,。猶如告知闖紅燈要被扣幾分一樣，讓業(yè)主清晰了解行為后果,，以便未行先止,。”

一些居民認為物業(yè)公司對待違建態(tài)度消極，甚至因收繳物業(yè)費壓力,，默許,、掩護違建施工。遼寧大連天興新家園一名業(yè)主表示,，小區(qū)內有棟別墅業(yè)主從2025年2月開工后,，鄰居多次進行舉報，“但物業(yè)放任違建施工車輛,、器材進入小區(qū)”,。

“作為小區(qū)預防違建的前哨，物業(yè)應履行巡查,、勸阻和報告義務,。”湯文仙對此表示,，《北京市物業(yè)管理條例》明確規(guī)定,，物業(yè)服務人對違法建設、占用消防通道等行為進行勸阻,、制止,，勸阻、制止無效的,，應及時報告行政執(zhí)法機關,。如果物業(yè)服務人未遵守相關規(guī)定，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門給予警告,，處五千元以上一萬元以下的罰款,。他認為，北京的做法值得借鑒,，要加強對物業(yè)服務人的培訓與監(jiān)管,，通過追究物業(yè)服務企業(yè)未履行違建報告義務的責任，強化其法律意識,，發(fā)揮物業(yè)在違建初期階段的干預與協(xié)調作用,。

“除了加強宣傳教育，對違建要嚴格執(zhí)法,?！毙陆晾绻_克自治州讀者顧文革來信表示，對已有的違建要依法拆除,，執(zhí)法過程要做到公平,、公正、公開,，建立完善內部,、外部監(jiān)督機制,，確保違建整治取得實效。

湯文仙則建議,，對于當事人對違建認定有異議的,，要簡化復議和訴訟程序，避免因程序繁瑣而延誤認定,?！疤幹脮r間過長，可能導致違建像滾雪球一樣越滾越大,?！?/span>

王瑛也提出，城市管理部門治理違建結果應及時反饋給物業(yè)公司或居委會,，便于后續(xù)監(jiān)督,。“我們小區(qū)報到城管部門的違建案例,，有些最終未完全完成整改,。如果整改不到位，違建可能就會愈演愈烈,，還會導致居民間的矛盾加深,，影響小區(qū)和諧?！?/span>

“在建設項目審批時,，一些開發(fā)商利用規(guī)劃指標彈性較大的漏洞，通過申報‘裝飾性構架’‘綠化平臺’等不計容設施,，為樓房底層和頂層等區(qū)域預留后期改造空間,。甚至有的房產銷售時就向業(yè)主暗示后期可改建，間接助長了違建的滋生,?！蓖跣阄奶岢觯晟浦贫润w系,，加強部門間協(xié)同，強化治理合力,?！霸敬嬖谶`建的房屋不能上市交易，但因為沒有關聯(lián),，部分違建房屋仍能辦理產權登記,，導致對違建的處置力度不強、效果不佳,?！彼ㄗh,，要推動建立違法建設信息數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)規(guī)劃,、住建,、不動產登記等相關部門數(shù)據(jù)共享，提高重大復雜違法建設案件的認定與處置效率,。

當然,，就長期來看，湯文仙表示,，治理違建的核心目標不在于拆,，而在于治。違建治理應更強調從“剛性執(zhí)法”向“柔性治理”轉變,。發(fā)揮物業(yè),、街道、居民不同治理主體的作用,，以人為本,、源頭防控，用“預防為主,、治理先行”的模式,，未訴先辦“掐苗頭”，將被動執(zhí)法轉為主動治理,，提升治理效能的同時,，也能讓人們感受到城市溫度。（記者　孫立極　金歆）（劉瀟鴻參與采寫）